Panduan Lengkap Memilih Franchise Hotel di Indonesia: Perbandingan Paling Detail

Indonesia tengah mengalami pertumbuhan pariwisata yang pesat. Data Kementerian Pariwisata menunjukkan bahwa tingkat hunian hotel di berbagai daerah cenderung meningkat dari tahun ke tahun. Tren ini tentunya sangat menjanjikan bagi calon investor atau pebisnis yang tertarik untuk merambah ke industri perhotelan.

Salah satu cara termudah untuk memulai usaha hotel adalah dengan mengambil jalur waralaba atau franchise dari merek-merek hotel ternama. Dengan begitu, Anda bisa memanfaatkan citra merek yang telah dikenal luas, sekaligus mendapatkan standar operasional yang sudah teruji.

Namun, tentu saja tak semudah membalik telapak tangan. Ada banyak pertimbangan matang yang harus dilakukan sebelum memutuskan franchise hotel mana yang akan diambil. Tulisan ini akan membahas seluk-beluk memilih franchise hotel di Indonesia dengan perbandingan menyeluruh agar Anda bisa mengambil keputusan terbaik.

Tren Pertumbuhan Hotel di Indonesia

Sebelum memutuskan investasi di bisnis hotel, penting untuk melihat prospek pertumbuhannya di masa mendatang. Data dari Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan bahwa jumlah wisatawan mancanegara ke Indonesia terus bertambah rata-rata 10% per tahun dalam 5 tahun terakhir.

Hal ini sejalan dengan program “10 Bali Baru” yang dicanangkan pemerintah untuk mengembangkan destinasi wisata di luar Bali. Tak heran bila hotel-hotel baru terus bermunculan di hampir seluruh penjuru tanah air.

Menurut Riset Strategic Group, hampir semua hotel di Jabodetabek, Jawa & Bali mencatat occupancy rate di atas 60%. Belum lagi potensi di luar pulau Jawa yang masih sangat besar karena minimnya akomodasi berbintang.

Jadi dapat disimpulkan bahwa prospek investasi di bidang perhotelan Indonesia masih amat menjanjikan untuk 5-10 tahun mendatang. Inilah saat yang tepat untuk merambah bisnis ini.

Mengapa Memilih Franchise Hotel?

Ada beberapa keuntungan menjalankan bisnis hotel melalui sistem waralaba, antara lain:

• Brand awareness yang sudah ada. Reputasi hotel induk dipakai sehingga lebih mudah dikenal calon tamu.
• Standar operasional sudah jelas. Franchisor memberikan SOP lengkap sehingga investor tinggal menerapkan.
• Dukungan pemasaran dari jaringan global pemegang merek.
• Program loyalitas sudah terbentuk contoh poin rewards.
• Pelatihan SDM secara berkala.

Investor juga bisa fokus mengembangkan bisnis karena urusan manajemen hotel sudah ditangani franchisor. Namun tentu saja ada royalty fee & tanggungan biaya sesuai perjanjian waralaba yang harus dibayarkan setiap bulannya.

Tipe Franchise Hotel di Indonesia

Ada 3 model umum yang biasanya ditawarkan, yaitu:

Full Franchise

Franchisor menyediakan merek, sistem operasional lengkap, bimbingan pra-operasional, pelatihan karyawan, hingga pemasaran internasional dan bantuan design. Merupakan paket waralaba paling lengkap namun tentu biayanya juga paling besar.

Managed Franchise

Merupakan kerja sama antara pemilik modal dengan operator hotel profesional yang ditunjuk. Pemilik bertanggung jawab penyediaan tanah, bangunan dan modal. Sementara pengelola menjalan operasional hotel sesuai standarnya. Hasil keuntungan dibagi berdasarkan perjanjian.

Marketing Franchise

Cara termudah untuk mendapatkan merek besar. Pemilik hanya membayar fee atas penggunaan nama, branding & instrumen pemasaran milik franchisor. Selain itu mengelola sendiri operasional hotel. Opsi ini lebih disarankan bagi investor yang sudah punya pengalaman di industri perhotelan.

5 Merek Hotel Global Terpopuler di Indonesia

Berikut adalah merk-merek besar yang sering menawarkan paket waralaba hotelnya di Indonesia:

Merek Hotel	Status
Holiday Inn / Holiday Inn Express	> 100 properties
Best Western	> 60 properties
Swiss-Bell Hotel	> 40 properties
Amaris Hotel	> 10 properties
RedDoorz	> 100 properties

Holiday Inn dan Best Western termasuk yang paling awal masuk serta memiliki reputasi global mumpuni. Sementara Swiss-Bell dan Amaris lebih fokus di pasar Asia Tenggara. Adapun RedDoorz menargetkan segmen budget traveler dengan skema bisnis berbasis digital.

Perkiraan Biaya Investasi Franchise Hotel

Berikut perkiraan indikatif biaya yang umumnya dibutuhkan (nilai dalam miliar Rupiah):

Biaya	Full Franchise Contoh	Managed Franchise	Marketing Franchise
Biaya waralaba awal	3 – 5	1 – 2	0.5 – 1
Pelepasan fee	30 juta/room	20 juta/room	5 juta/room
FF&E Capex	5 – 10	3 – 7	ditanggung pemilik
Modal kerja	5 – 10	3 – 7	3 – 5
Total perkiraan biaya	15 – 30	10 – 20	5 – 10

Cara termurah adalah lewat marketing franchise kisaran Rp5-10 miliar. Adapun full franchise bisa menembus hingga ratusan miliar untuk hotel besar dengan ratusan kamar.

Nantinya juga harus menganggarkan royalty fee sekitar 3-5% dari pendapatan kotor yang wajib dibayarkan ke franchisor setiap bulannya sesuai perjanjian.

“Pastikan Anda punya perencanaan arus kas yang matang serta akses pendanaan mumpuni sebelum terjun ke bisnis hotel waralaba.”

Area & Lokasi yang Cocok Dibangun Hotel

Beberapa daerah yang potensial dan masih minim hotel berbintang antara lain:

• Destinasi wisata alam seperti Danau Toba, Raja Ampat, Taman Nasional Komodo.
• Kota bisnis baru seperti Balikpapan, Palembang, Makassar, Manado yang infrastrukturnya terus dibangun.
• Daerah sekitar bandara dan pusat konvensi baru.
• Lokasi strategis di kota besar dekat CBD.

Persiapan Sumber Daya Manusia & Fasilitas Penunjang

Beberapa hal yang perlu dipersiapkan sebelum hotel franchise beroperasi:

Sumber Daya Manusia

• Rekrut general manager (GM) dan departemen head yang berpengalaman. Bisa juga mengikuti program perhotelan internasional.
• Franchisor biasanya menyediakan pelatihan untuk staf operasional seperti resepsionis, housekeeping, chef, dll.
• Kontrak tenaga kerja terutama senior position disarankan minimum 2 tahun agar ada kontinuitas standar layanan.

Fasilitas Penunjang Operasional

• Bangunan hotel tentu saja yang utama dengan jumlah lantai dan kamar sesuai bisnis plan.
• Lengkapi fasilitas penunjang seperti restoran, kolam renang, gym, ruang serbaguna, dll.
• Sistem IT meliputi PMS, Channel Manager, System Keuangan. Harus terintegrasi dan support keperluan operasional 24/7.
• Peralatan dan perlengkapan kerja dari FF&E. Standards telah ditentukan oleh franchisor.

Diperlukan perencanaan dan persiapan matang supaya hotel siap beroperasi maksimal sesuai tanggal pembukaan yang ditargetkan.

Skema Bagi Hasil dengan Franchisor

Umumnya hotel waralaba menerapkan sistem bagi hasil berbasis persentase pendapatan kotor (gross revenue) dengan rincian:

• Franchise fee sekitar 3-5% dari gross revenue hotel.
• Marketing contribution 1-2%. Biaya ini untuk program promosi regional oleh franchisor.
• Kadang ada juga reservation fee 1% bila ada sistem pemesanan terpusat.
• Sisanya diterima pemilik modal setelah dikurangi biaya operasional.

Contoh perhitungannya:
Pendapatan kotor hotel: Rp10 miliar/tahun
Franchise fee: 3% x Rp10 miliar = Rp300 juta/tahun

Skema ini cukup adil karena besarnya bagian franchisor tergantung capaian kinerja pengelolaan hotel oleh pemilik. Franchisor jadi termotivasi untuk membantu agar hotel sukses karena keuntungannya ikut terpengaruh.

Aspek Legal Waralaba Hotel

Beberapa hal penting terkait legalitas yang mesti diperhatikan:

• Kontrak master waralaba berisi syarat dan ketentuan harus dipelajari dengan saksama. Mintalah opini dari pengacara perhotelan sebelum tandatangan.
• Masa berlaku perjanjian umumnya 10-20 tahun. Pastikan semua klausul sudah dimengerti termasuk biaya yang wajib dibayarkan.
• Franchise hotel wajib mendapatkan sertifikat standar dari Kementerian Pariwisata sebelum beroperasi.
• Perijinan dan dokumen HAKI atas penggunaan merek harus diurus oleh franchisor tapi tetap wajib dipantau.
• Aspek perpajakan baik royalti maupun operasional wajib dipelajari pemilik modal sendiri.

“Jangan abaikan urusan hukum & perizinan hotel waralaba. Kelalaian bisa sangat merugikan di kemudian hari.”

Estimasi Potensi Pendapatan Kotor Hotel

Berikut data rujukan perkiraan pendapatan kotor rata-rata beberapa kota besar di Indonesia per bulan:

Kota	Rata-rata Pendapatan Kamar	Rata-rata Pendapatan F&B	Pendapatan Departemen Lain	Pendapatan Kotor Total
Jakarta	Rp800 juta	Rp500 juta	Rp100 juta	Rp1,4 milyar
Surabaya	Rp600 juta	Rp350 juta	Rp70 juta	Rp1 milyar
Medan	Rp500 juta	Rp300 juta	Rp50 juta	Rp850 juta
Makassar	Rp450 juta	Rp250 juta	Rp40 juta	Rp740 juta

Perkiraan di atas bisa jadi acuan sebelum membuat bisnis plan hotel sendiri. Tentu saja banyak faktor yang memengaruhi seperti jumlah kamar, segmentasi tamu, fasilitas pendukung, destimasi wisata atau bisnis dan lainnya.

Gunakan data indikatif ini sebagai starting point, kemudian lakukan analisis pasar lebih rinci & konservatif untuk keperluan budgeting biaya-biaya investasi awal.

Tips Desain Interior dan Fasilitas Kamar

Beberapa tips agar desain interior dan fasilitas kamar bisa optimal:

• Ukuran kamar hotel rata-rata adalah 20-36 m2 untuk kamar standar. Suite dan kamar superior tentu lebih luas lagi.
• Konsep desain yang unik dan atraktif sangat penting, sesuaikan dengan target market tamu hotel.
• Perhatikan sirkulasi udara dan pencahayaan yang nyaman untuk tamu.
• Miliki fasilitas kamar yang lengkap seperti AC, TV, lemari + loker aman, meja rias, tempat tidur nyaman, wifi cepat.
• Kamar mandi harus bersih dan dilengkapi amenitas lengkap termasuk peralatan mandi dan bathrobe.
• Lengkapi dengan fasilitas minibar dan meja kerja yang representatif untuk para eksekutif.

Desain interior yang artistik dan fasilitas lengkap yang melebihi ekspektasi tamu bisa jadi competitive advantage hotel Anda dibanding kompetitor.

Standar Layanan dan Kualitas Hotel

Beberapa standar layanan umum yang wajib dipenuhi:

• Resepsionis 24 jam melayani tamu check-in/out.
• Layanan kamar dilakukan minimal 2 kali sehari.
• Fasilitas F&B buka 18 jam termasuk room service.
• Staff harus ramah, sopan dan menguasai pengetahuan produk hotel.
• Kebersihan seluruh area harus terjaga baik.
• Perbaikan kerusakan fasilitas unit dan umum dilakukan ≤ 24 jam.
• Security officer siaga 24 jam menjaga keamanan.
• Laundry, taksi dan fasilitas umum lain harus disediakan bagi tamu.

Standar spesifik waralaba tentu saja berbeda tergantung positioning dari setiap merek hotelnya. Namun beberapa poin di atas mutlak harus dipastikan.

Dukungan Pelatihan & Pemasaran dari Franchisor

Setelah deal waralaba hotel disepakati dan proses pembangunan dimulai, biasanya franchisor akan mulai memberikan:

• Bimbingan pra-pembukaan ketika tahap furnishing selesai, terkait persiapan segala sesuatu sesuai standar sebelum hari H.
• Pelatihan untuk departemen head & staf dilakukan beberapa minggu menjelang opening. Sangat penting agar staff paham konsep brand dan layanannya.
• Audit standar secara berkala setelah buka untuk memastikan kualitas terjaga. Temuan hasil inspection wajib ditindaklanjuti manajer

Tantangan yang Mungkin Dihadapi

Beberapa tantangan yang biasa muncul pada tahap awal pengoperasian hotel waralaba:

• Standar operasional dan pelayanan yang dituntut sangat tinggi sehingga tidak mudah dicapai. Perlu waktu berbulan-bulan untuk bisa konsisten.
• Menemukan dan melatih karyawan yang kompeten butuh waktu. Seringkali harus dilakukan reshuffle jabatan di awal.
• Tamu yang datang pada bulan-bulan pertama terkadang kurang puas karena fasilitas dan layanan belum stabil. Ini wajar dan perlu diformulasi respons yang tepat.
• Biaya overhead bulanan lebih besar ketimbang estimasi awal karena banyak hal tak terduga.
• Hubungan dengan pihak franchisor mesti dikelola sebaik mungkin agar terjalin kerjasama yang sinergi.

Diperlukan ekstra ketekunan untuk melewati masa-masa awal penuh gejolak ini. Bila hal-hal di atas dipersiapkan baik, lambat laun semua pasti akan membaik dan terkendali.

Mitigasi Risiko Kerugian Besar

Beberapa langkah yang bisa membantu menghindari kerugian besar di awal:

• Pahami dengan saksama tren industri hotel dan potensi pasar sebelum buka.
• Buatlah rencana bisnis & proyeksi keuangan jangka panjang dengan sangat konservatif.
• Persiapkan dana cadangan minimal untuk biaya tak terduga 6 bulan pertama.
• Atur target occupancy dan harga kamar secara realistis. Pelan-pelan naikkan.
• Fokuskan pemasaran di segmen tamu dengan acquired cost terendah.
• Observasi terus kompetitor dan segera benahi kekurangan fasilitas atau layanan.

Dengan manajemen keuangan yang penuh kehati-hatian dan persiapan matang, risiko “penyakit awal” hotel waralaba bisa diminimalisir.

Perbandingan Kelebihan & Kekurangan

Berikut ringkasan perbandingan positif & negatif beberapa opsi waralaba:

Full Franchise

(+) Reputasi sudah besar, program pemasaran matang, desain dan standar teruji
(-) Biaya waralaba dan investasi tinggi, kerugian besar bila gagal

Managed Franchise

(+) Biaya waralaba lebih rendah, ada bantuan operator perhotelan
(-) Harus berbagi keuntungan dengan operator

Marketing Franchise

(+) Hanya bayar brand fee saja, pengelolaan flexible
(-) Dipertanyakan kualitas, reputasi baru dibangun, risiko lebih tinggi

Kesimpulan

Setiap opsi waralaba hotel memiliki value proposition masing-masing. Pilihan terbaik tentu saja bergantung pada situasi dan kemampuan setiap investor. Yang pasti anda mesti yakin 100% sebelum memutuskan “menikah” dengan merek tertentu karena perjanjian ini berlangsung panjang.

Beberapa tips agar tidak salah langkah adalah pahami kondisi industri saat ini, buat rencana bisnis matang, hitung potensi keuntungann dan risikonya, pastikan support dari bank atau investor tersedia, dan tentu memilih mitra waralaba yang terpercaya agar kerja sama berjalan harmonis.

Dengan persiapan matang dan eksekusi yang konsisten fokus pada customer, saya yakin hotel waralaba Anda pasti akan sukses meraih bisnis besar di waktu mendatang!

FAQ

Berikut beberapa pertanyaan yang sering diajukan calon investor hotel waralaba beserta jawabannya:

Berapa lama pengembalian modal hotel waralaba bisa dicapai?
Hotel franchise baru biasanya impas dan mulai menghasilkan laba pada tahun ke 3-5 dengan asumsi manajemen dilakukan dengan benar.

Berapa persen pendapatan kotor yang idealnya jadi keuntungan bersih?
Pengelolaan yang bagus biasanya bisa mencapai margin keuntungan bersih sekitar 20-25% dari total pendapatan kotor hotel.

Seberapa pentingkah lokasi untuk kesuksesan hotel waralaba?
Lokasi adalah faktor kunci nomor satu yang sangat menentukan kesuksesan hotel franchise. Destinasi wisata potensial atau area bisnis ramai tetap yang terbaik.

Franchise lokal atau internasional, mana yang lebih disarankan?
Merek hotel internasional memiliki keunggulan positioning dan chain support. Tapi merk domestik biaya waralabanya lebih terjangkau bagi pemain pemula.

Berapa tahun kontrak waralaba hotel pada umumnya?
10+10 tahun adalah durasi kontrak waralaba hotel yang paling umum, dimana setelah 10 tahun bisa diperpanjang lagi. Ada juga yang 20 atau 25 tahun langsung di awal.